Mua bán chuyển nhượng căn hộ chung cư hiện nay rất phổ biển trên thị trường Bất Động Sản. Mua bán căn hộ chung cư có giá trị lớn và liên quan đến nhiều thủ tục pháp luật không phải ai cũng biết đặc biệt là đối với những người lần đầu mua căn hộ chung cư. Để đảm bảo tính an toàn và pháp lý trong quá trình mau bán chuyển nhượng cần tìm hiểu thật kỹ các loại giấy tờ, thủ tục khi mua bán chung cư. Cùng theo dõi bài viết Thongtincanho hướng dẫn và tư vấn những thủ tục, giấy tờ cần thiết khi mua bán chuyển nhượng căn hộ chung cư trong năm 2023 này nhé!
Thủ tục mua bán, Chuyển nhượng căn hộ chung cư gồm những loại nào
Khi mua căn hộ chung cư chuyển nhượng, bạn nên để ý căn hộ mình chọn đang trọng trạng thái pháp lý nào để khi thực hiện thủ tục mua bán diễn ra suôn sẻ.
I. Loại căn hộ Bàn giao khi chưa có hợp đồng mua bán
Khách mua đa phần là những dự án chủ đầu tư mới mở bán đợt đầu, căn hộ chưa chưa có hợp đồng mua bán chính thức. Đây là trường hợp hiếm hoi trên thị trường, khi người mua chỉ phải trả khoảng 10 – 20% giá trị. Do đó, các quy định của nhà đầu tư hạn chế việc chuyển nhượng. Nếu chủ đầu tư cho phép thì việc mua bán vẫn diễn ra như bình thường và người đại diện của chủ đầu tư sẽ cần làm chứng tại thời điểm chuyển nhượng.
II. Mua bán căn hộ chung cư khi chưa có sổ hồng
Đây là loại hình phổ biến trên thị trường bất động sản. Việc mua bán chuyển nhượng Căn hộ chung cư chưa có sổ hồng xảy ra khi chủ đầu tư có giấy phép chuyển nhượng và xác nhận hóa đơn VAT của căn hộ. Bên chuyển nhượng phải thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ thanh toán và bên nhận chuyển nhượng tiếp tục thực hiện các quyền và nghĩa vụ của bên mua đối với chủ đầu tư.
Thủ tục mua bán, Chuyển nhượng căn hộ chung cư khi chưa có sổ hồng
Bước 1: Làm văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư và thực hiện công chứng văn bản mua bán nhà chung cư đó tại văn phòng công chứng
Căn cứ theo Điều 33 Thông tư 19/2016/TT-BXD thì bên chuyển nhượng và chung cư và bên nhận chuyển nhượng nhà chung cư sẽ soạn thảo Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư, theo đó sẽ thỏa thuận các nội dung về: Giá chuyển nhượng, phương thức thanh toán, thời hạn bàn giao nhà, quyền và nghĩa vụ của các bên….Sau đó các bên sẽ có mặt tại văn phòng công chứng để thực hiện công chứng nội dung hợp đồng này.
Hồ sơ đề nghị công chứng, chứng thực văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư được quy định tại Điểm a Khoản 2 Điều 33 bao gồm:
- Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư (07 bản gốc)
- Hợp đồng mua bán nhà chung cư của bên bán với chủ đầu tư (Bản gốc)
- Biên bản bàn giao nhà của chủ đầu tư (đối với trường hợp đã bàn giao nhà)
- Giấy xác nhận của chủ đầu tư về việc căn nhà chung cư giao dịch chưa được cấp sổ hồng (bản gốc)
- Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn của bên chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng (trong trường hợp bên chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng đã kết hôn), giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (trong trường hợp bên nhận chuyển nhượng đứng tên cá nhân, chưa đăng ký kết hôn) (bản gốc)
- Bản sao có chứng thực hoặc bản sao và phải xuất trình bản chính để đối chiếu của các giấy tờ: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn giá trị
- Các giấy tờ khác theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực. Tổ chức hành nghề công chứng, Cơ quan chứng thực có trách nhiệm công chứng, chứng thực vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng theo thời hạn quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.
Bước 2: Kê khai nộp thuế thu nhập cá nhân
Mức thuế thu nhập cá nhân phải nộp
- Thuế TNCN = Giá chuyển nhượng x thuế suất 2%.
- Lệ phí trước bạ sẽ do bên mua đóng khi nhận sổ đỏ.
- Lệ phí trước bạ = 0,5% x Giá tính lệ phí trước bạ (Căn cứ vào vị trí căn hộ, do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành) thông thường sẽ bằng giá chuyển nhượng (trừ các trường hợp đặc biệt).
- Lưu ý: Trong trường hợp giá chuyển nhượng thấp hơn giá nhà do UBND Tỉnh (thành phố) quy định thì cơ quan thuế sẽ lấy giá nhà do nhà nước quy định để làm cơ sở tính thuế thu nhập cá nhân.
Hồ sơ kê khai thuế thu nhập cá nhân
- Hồ sơ kê khai thuế thu nhập cá nhân gồm:
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (theo mẫu)
- Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư (01 Bản gốc)
- Hoá đơn VAT các đợt thanh toán bản photo
- Giấy xác minh vị trí đất (bản gốc)
- Chứng minh nhân dân của bên chuyển nhượng (Bản sao có chứng thực)
- Cơ quan thuế giải quyết: Chi cục thuế nơi có căn nhà chung cư.
Cơ quan thuế giải quyết: Chi cục thuế nơi có căn nhà chung cư.
Bước 3: Nộp hồ sơ yêu cầu chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư đã được công chứng
Hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận, được quy định tại Điểm a Khoản 3 Điều 19 bao gồm
- Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư (05 bản gốc)
- Hợp đồng mua bán nhà chung cư giữa chủ đầu tư và bên chuyển nhượng (bản gốc)
- Biên bản bàn giao nhà giữa chủ đầu tư và bên chuyển nhượng (bản gốc)
- Biên lai nộp thuế thu nhập cá nhân (bản gốc)
- Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn của bên nhận chuyển nhượng (Trong trường hợp vợ chồng cùng nhận chuyển nhượng nhà chung cư) (bản sao có chứng thực)
- Chứng minh nhân dân / Hộ chiếu/ Căn cước công dân của bên chuyển nhượng (bản sao có chứng thực).
Chủ đầu tư xác nhận văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán trong thời hạn 05 ngày làm việc và giao lại cho bên nộp hồ sơ các giấy tờ sau:
- Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư (02 bản gốc)
- Hợp đồng mua bán nhà chung cư giữa chủ đầu tư và bên chuyển nhượng (bản gốc)
- Biên lai nộp thuế thu nhập cá nhân (bản gốc)
- Biên bản bàn giao nhà (bản gốc).
Bước 4: Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở cuối cùng được cơ quan nhà nước cấp có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai
III. Mua bán, chuyển nhượng căn hộ chung cư đã có sổ hồng
Căn hộ chung cư đã Có sổ hồng giúp bạn dễ dàng mua bán chuyển nhượng Chung cư mà không cần sự tham gia của chủ đầu tư. Bên bán và bên mua tự thỏa thuận chuyển nhượng và có xác nhận của cơ quan có thẩm quyền.
Thủ tục mua bán căn hộ chung cư khi đã có sổ hồng
Bước 1: Thỏa thuận ban đầu
Bên mua và bên bán cần thoả thuận số tiền đặt cọc trước khi xem tình trạng pháp lý căn hộ chung cư như xem sổ Hồng. Người mua cần ra phòng Địa chính phường nơi căn hộ tọa lạc để hỏi về tình trạng pháp lý có đủ điều kiện mua bán hay không. Sau đó các bên cần thỏa thuận:
- Mức tiền đặt cọc bao nhiêu.
- Thời gian bao lâu ra Hợp đồng Công chứng và khi công chứng cần thanh toán bao nhiêu phần trăm giá trị căn hộ và giữ lại bao nhiêu đến khi làm xong thủ tục giấy tờ.
- Thời gian bàn giao căn hộ, các thứ đi kèm căn hộ, người mua và người bán cần lên một checklist để kiểm tra.
- Chi phí công chứng, các loại thuế do ai đóng? Bình thường người bán căn hộ sẽ chịu phí công chứng và đóng thuế Thu nhập cá nhân khi bán nhà (thường 2% giá trị căn nhà) và người mua nhà sẽ chịu thuế trước bạ. Dù là quy định như vậy, nhưng các loại thuế và phí này có thể được thỏa thuận giữa bên bán và bên mua.
Bước 2: Tiến hành Đặt cọc căn hộ
Việc này tiến hành giữa hai bên và người làm chứng. Để an toàn cho người mua nhà thì hợp đồng đặt cọc nếu tốt thì nên đưa ra phòng công chứng để tiến hành làm hợp đồng, tuy nhiên việc này sẽ tốn một khoản chi phí nhỏ nhưng an toàn cho người mua đó là tránh trường hợp căn hộ này đã tiến hành đặt cọc nhiều lần và phòng công chứng sẽ kiểm tra trên hệ thống tính pháp lý của căn hộ bán.
Bước 3: Hợp Đồng Công chứng
Xong Hợp đồng Đặt cọc và theo lịch thoả thuận, hai bên hẹn ra Phòng Công chứng để hai bên tiến hành ký hợp đồng theo mẫu soạn sẵn của Phòng Công chứng. Trong lúc này, bên Mua nhà cần thanh toán số tiền theo thoả thuận trước và Bên Bán nhà giao giấy tờ nhà cho bên Mua. Các giấy tờ chuẩn bị bao gồm các giấy tờ sau:
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà (Sổ Hồng)
- Tờ khai thuế trước bạ
- Bản vẽ hiện trạng nhà (nếu có)
- CMTND+Hộ khẩu chủa bên Bán nhà
- Giấy chứng nhận kết hôn (nếu đã có gia đình)
- Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân.
(Mỗi thứ giấy tờ 2 bản bao gồm bản chính và photo)
- Đối với Bên Mua nhà:
- Chỉ cần mang CMTND + Hộ khẩu của vợ chồng (bản chính và photo).
Ngoài ra, nếu giao dịch là tổ chức khi công chứng cần mang theo giấy phép kinh doanh và con giấu của công ty. Khi đi công chứng, vợ chồng đều phải hiện diện và nếu công ty thì phải là người đại diện theo pháp luật.
Bước 4: Khai Thuế với cơ quan nhà nước
Sau khi hoàn thành Hợp đồng công chứng, hai bên mua nhà và bán nhà sẽ tiến hành đi khai thuế với chi cục thuế Quận. Thường trong vòng 7 ngày làm việc sẽ tiến hành xong nếu đủ các giấy tờ hồ sơ lên cục thuế và hẹn ngày đóng thuế. Người mua và người bán cần lưu ý là sau khi ký Hợp đồng công chứng phải ra khai thuế trong vòng 10 ngày làm việc.
Các Giấy tờ cần chuẩn bị, bao gồm:
- Hợp đồng chuyển nhượng đã công chứng của bên nhận chuyển nhượng
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, căn hộ
- Tờ khai lệ phí trước bạ cũ
- CMTND và Hộ khẩu của bên mua nhà
- CMTND và Hộ khẩu của bên bán nhà
- Các tờ khai thuế theo mẫu của các Quận.
(Mỗi thứ 2 bản; bản chính và photo)
- Các trường hợp không phải đóng thuế trước bạ bao gồm: tặng cho giữa cha mẹ, con, vợ, chồng, anh, em
- Trường hợp không phải đóng thuế thu nhập cá nhân: có cam kết chỉ có 1 căn nhà duy nhất.
Bước 5: Hoàn tất thủ tục sở hữu nhà
Đây là bước quan trọng cuối cùng trong việc thực sự sở hữu nhà theo pháp luật. Lưu ý: Nếu đã hoàn thành các bước trên mà chưa đăng bộ để đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc cấp Giấy chứng nhận thì xem như Người Mua vẫn chưa xác lập được chủ quyền của mình. Thời gian 3 tuần làm việc.
Các loại giấy tờ cần chuẩn bị:
- Hợp đồng chuyển nhượng đã công chứng của bên Mua
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà
- Tờ khai lệ phí trước bạ cũ
- CMTND + Hộ khẩu của bên Mua
- Tờ khai trước bạ mới
- Khai các tờ khai đăng ký biến động tài sản của các Quận.
Sau khi nộp đầy đủ giấy tờ hồ sơ thì cơ quan nhà nước sẽ cho giấy hẹn khoảng 3 tuần lên lấy sổ đã được đăng bộ.
IV. Quy trình, Các bước để thực hiện nghĩa vụ khi mua bán chung cư
Hỏi: Khai báo và nộp thuế ở đâu?
Đáp : Cơ quan thuế giải quyết ở chi cục thuế nơi có căn hộ chung cư
Hỏi: Hồ sơ kê khai thuế thu nhập cá nhân gồm các giấy tờ nào?
Hồ sơ kê khai thuế thu nhập cá nhân gồm:
Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (theo mẫu)
Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư (01 Bản gốc)
Hoá đơn VAT các đợt thanh toán bản photo
Giấy xác minh vị trí đất (bản gốc)
Chứng minh nhân dân của bên chuyển nhượng (Bản sao có chứng thực)
Cơ quan thuế giải quyết: Chi cục thuế nơi có căn nhà chung cư
Hỏi: Thời gian cấp sổ sau khi đã nộp đầy đủ hồ sơ là bao nhiêu ngày?
Đáp: Sau khi nộp đầy đủ giấy tờ hồ sơ thì cơ quan nhà nước sẽ cho giấy hẹn khoảng 3 tuần lên lấy sổ đã được đăng bộ.
Khi nào thì tiến hành khai thuế với cơ quan nhà nước?
Sau khi hoàn thành Hợp đồng công chứng, hai bên mua nhà và bán nhà sẽ tiến hành đi khai thuế với chi cục thuế Quận. Thường trong vòng 7 ngày làm việc sẽ tiến hành xong nếu đủ các giấy tờ hồ sơ lên cục thuế và hẹn ngày đóng thuế. Người mua và người bán cần lưu ý là sau khi ký Hợp đồng công chứng phải ra khai thuế trong vòng 10 ngày làm việc.
Kinh nghiệm khi mua căn hộ chung cư chuyển nhượng
1. Xác định chính xác nhu cầu của bạn
Trước hết, bạn cần quyết định xem gia đình bạn cần gì và muốn gì ở căn chung cư. Đặc biệt chú ý đến diện tích tối thiểu, số lượng phòng ngủ, vị trí và các yêu cầu đối với các lựa chọn nhà ở trong khu vực.
Tất cả những yếu tố này sẽ giúp bạn thu hẹp phạm vi tìm kiếm của mình từ nhiều lựa chọn trên thị trường. Cải thiện khả năng đưa ra quyết định Mua Bán Chuyển nhượng chung cư nhanh chóng của bạn. Đồng thời giúp giảm áp lực tài chính tránh lãng phí khi mua những căn hộ quá khổ và diện tích không sử dụng tới.
Xem thêm: Thủ tục Mua bán sang tên căn hộ chung cư đã có sổ hồng
2. Xem xét đến tài chính
Ngân sách luôn là mối quan tâm lớn đối với bất kỳ ai dự định mua nhà. Tích lũy đủ thì mọi việc sẽ dễ dàng hơn rất nhiều. Mặt khác, kinh nghiệm khi mua chung cư chuyển nhượng khi tài chính của bạn còn rất hạn chế là bạn nên vay thêm. Ngoài ra còn phải kể đến các khoản phí chuyển quyền sở hữu, tân trang, vận chuyển, bọc ghế. Tránh tình trạng ngân sách không quản lý được dẫn đến những rủi ro ngoài ý muốn.
3. Kiểm tra tình trạng căn căn hộ chung cư
Khi đã có thông tin căn chung cư, hãy đến trực tiếp để xem thông tin chi tiết. Xem xét mọi dịch vụ, hệ thống điện nước, tình trạng căn hộ và an ninh xung quanh của bạn để đảm bảo chất lượng cuộc sống thoải mái. Tiếp theo, xem giá bán căn chung cư đó có hợp với tài chính hay không.
4. Kiểm tra xem căn nhà có hợp pháp không
Tính pháp lý rất cần được để tâm khi mua chung cư chuyển nhượng. Hãy yêu cầu các giấy tờ cần thiết để chứng minh căn hộ được rao bán. Kiểm tra thông tin của người bán là không đủ. Để biết thêm thông tin, vui lòng truy cập cơ quan đăng ký đất đai gần nhất của bạn.
Ngoài ra, cách dễ nhất để hiểu rõ hơn về ngôi nhà bạn đang tính mua là hỏi những người hàng xóm của bạn. Qua cuộc trò chuyện này, bạn sẽ thoát khỏi tình trạng buộc phải đưa ra mức giá chênh lệch quá lớn so với những căn nhà khác.
5. Thương lượng
Nếu bạn hài lòng với căn chung cư của mình, hãy nhớ môi trường sống tốt luôn kiến căn hộ được bán nhanh chóng, nên thương lượng càng sớm càng tốt. Đầu tiên, bạn chỉ cần có thiện chí với chủ căn hộ để giải quyết vấn đề, tạo cảm giác thân mật và dễ thương lượng.
Thay vì chỉ tập trung vào giá, hãy xem xét việc tăng tiền gửi, giảm rủi ro hoặc khuyến nghị giao dịch sớm và chú ý đến toàn bộ vấn đề. Mọi nỗ lực đều được thể hiện thông qua văn bản thỏa thuận và trao đổi giữa các bên để tránh xảy ra tranh chấp sau này.
6. Chốt giao dịch
Kinh nghiệm mua chung cư chuyển nhượng là ngay khi đã thuận mua vừa bán hai bên nhanh chóng tiến tới hoàn tất thương vụ. Do đó, bạn nên đặt cọc và tiến hành thủ tục chuyển tiền. Trong thời gian này, giữ liên lạc thường xuyên với chủ căn hộ để đảm bảo quá trình diễn ra suôn sẻ.
Nếu bạn cần một khoản vay ngân hàng, thì cũng đã đến lúc bạn nên hoàn tất thủ tục tại một ngân hàng đáng tin cậy và uy tín. Hồ sơ vay kỹ lưỡng và đầy đủ có thể giúp giảm thời gian được ngân hàng phê duyệt. Cần có nhân chứng cho các giao dịch tiền tệ giữa bạn và chủ nhà. Có biên lai của ngân hàng cho việc chuyển tiền. Tốt nhất là chuyển tiếp với giấy chứng nhận của các cơ quan pháp luật.
Kết Luận:
Trên đây là bài viết Thongtincanho giới thiệu về Quy trình Mua bán, Chuyển nhượng căn hộ chung cư. Hy vọng sẽ giúp ích cho quý khách hàng trước khi mua bán chuyển nhượng căn hộ chung cư được diễn ra nhanh và chính xác nhất. Mọi thôn tin về dự án, Căn hộ quý khách liên hệ để được tư vấn chính xác nhất theo Hotline: 0926 272 888 Trân Trọng
