Cần lưu ý gì khi mua căn hộ chung cư? Những điều cần biết

Thị trường chung cư đã qua thời nhộn nhịp, khách hàng đã được trả lại vị thế “thượng đế” của mình. Tuy nhiên, người mua chưa hết rủi ro vì tình trạng “chộp giật” và chuyện “thật giả” lẫn lộn và vẫn còn. Vậy cần lưu ý những gì khi mua chung cư?

Cần kiểm tra kỹ thông tin về chủ đầu tư/bên bán

Đối với người mua nhà, đây là việc làm đầu tiên và không nên bỏ qua. Tất nhiên, việc kiểm tra không đơn giản với hơn 4.000 doanh nghiệp bất động sản đang hoạt động, đặc biệt là trong bối cảnh hiện nay tính minh bạch của thị trường chưa cao.

Khách hàng có thể thông qua các phương tiện truyền thông (nhất là báo chí chính thống), mạng xã hội, mạng internet… để tìm kiếm, kiểm tra thông tin của chủ đầu tư. Tuy nhiên, người mua khi kiểm tra cũng cần tỉnh táo giữa rất nhiều thông tin, để tìm ra được các thông tin cần thiết về dự án, cụ thể như giấy chứng nhận đầu tư/kinh doanh, giấy phép, quy hoạch/bản đồ/bản vẽ chi tiết…; năng lực của chủ đầu tư (với các dự án đang thi công), chủ đầu tư có uy tín không qua việc triển khai các dự án thành công; những bất đồng, tranh chấp của chủ đầu tư với người cư dân/mua nhà và cách giải quyết của chủ đầu tư trước các bất đồng, tranh chấp trước đó trong quá trình triển khai dự án.

Thực tế, những dự án của chủ đầu tư làm ăn uy tín, có thương hiệu khi được chào bán ra thị trường đều thu hút rất đông người mua. Bên cạnh đó, có những chủ đầu tư dự án cả tháng không bán được căn nào mặc dù đưa ra nhiều chương trình giảm giá bán, khuyến mại, chiết khấu.

Nhận diện, tránh mua phải “dự án ma”

Có trường hợp những dự án đã được các cơ quan chức năng cấp phép xây dựng; nhưng không đủ điều kiện bán mà chủ đầu tư vẫn thực hiện việc bán. Tóm lại chúng là các dự án không được phép thực hiện giao dịch hợp pháp, mà vẫn được bán nhằm mục đích lừa đảo, trục lợi.

Họ có quyền yêu cầu chủ đầu tư phải cung cấp đầy đủ các hồ sơ pháp lý của dự án như: Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh của chủ đầu tư; Ngành nghề đăng ký kinh doanh là bất động sản;

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc quyền thuê đất của chủ đầu tư: Đây là một giấy tờ hết sức quan trọng đảm bảo tính pháp lý sau này của dự án căn hộ chung cư.

Hơn thế nữa, sổ đỏ sẽ chứng minh dự án đang bán không bị chủ đầu tư thế chấp tại ngân hàng. Hồ sơ xác định chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, tiền thuế liên quan đến đất. Phần này sẽ ảnh hưởng đến khả năng ra sổ của dự án căn hộ chung cư sau này.

Kiểm tra đơn vị bảo lãnh của dự án

Nếu mua một bất động sản được hình thành trong tương lai; thì vấn đề kiểm tra đơn vị bảo lãnh dự án quả thật rất quan trọng. Trong thực tế, có nhiều chủ đầu tư tìm cách lách luật bằng các loại văn bản “gần nghĩa” với chứng thư bảo lãnh của ngân hàng.

Theo quy định tại Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai; phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực; thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng; khi chủ đầu tư không bàn giao theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.

Đồng thời, chủ đầu tư còn có trách nhiệm gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho bên mua; bên thuê mua khi ký kết hợp đồng.

Vì vậy, khi mua căn hộ chung cư thì người mua cần tỉnh táo; và yêu cầu chủ đầu tư cung cấp hợp đồng bảo lãnh đã ký với ngân hàng; kèm văn bản cho phép huy động vốn; hoặc xác nhận đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai của Sở Xây dựng; để khi chủ đầu tư dự án vi phạm về một vấn đề nào đó; gây ảnh hưởng đến tiến độ hay chất lượng dự án; công trình, thì ngân hàng sẽ có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ của mình.

Nên cẩn thận với chiết khấu, khuyến mại của bên bán

Khách hàng nên thận trọng trước các chiết khấu, khuyến mại của đơn vị phân phối và chủ đầu tư. Theo quảng cáo, nhiều dự án nếu thanh toán ngay 100% sẽ chiết khấu 6-7%/tổng giá bán căn hộ hoặc nhận nhà ngay khi thanh toán 30-40%, miễn lãi suất trong 1-2 năm đối với phần còn lại. Nhưng chủ đầu tư cũng không thiệt hại gì nếu tính toán kỹ bởi so với lãi suất gửi tiết kiệm kỳ hạn 1-2 năm, khoản chiết khấu 6-7% cũng tương đương.
So với mặt bằng, tại nhiều dự án, đơn vị phân phố/chủ đầu tư quảng cáo mức giá bán thấp. Tuy nhiên, đấy là giá ban đầu (có thể là chưa 2% phí bảo trì, VAT), căn hộ được đánh giá là “xấu”, hoặc căn hộ còn rất ít, có khi là không còn để thu hút khách hàng đến thăm quan dự án. Họ sẽ đưa các căn hộ khác ra chào mời và thêm khuyến mại khi khách hàng đến. Nếu không thận trọng, khách hàng rất dễ siêu lòng trước những lời nói có cánh của người môi giới.
Vì thế, để có đủ thông tin cần thiết, nhằm không bị lôi kéo hay đơn giản là có thể thương lượng với chủ đầu tư về giá bán căn hộ, khách hàng cần chuẩn bị đủ thông tin về dự án (tham khảo trên mạng xã hội, Internet…) mà mình quan tâm và cả những dự án xung quanh đó.

Cần xem xét kỹ hợp đồng mua bán nhà

Căn cứ pháp lý quan trọng nhất và ràng buộc trách nhiệm các bên khi tiến hành mua bán căn hộ là hợp đồng mua bán. Hợp đồng mua bán nhà ở xét về mặt bản chất là một loại hợp đồng mua bán tài sản và chịu sự điều chỉnh của Bộ luật Dân sự 2005. Nhưng do đối tượng của hợp đồng là bất động sản nên nó còn chịu sự điều chỉnh của Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Nhà ở và các văn bản liên quan. Hợp đồng này có bản chất của hợp đồng mua bán tài sản. Tại đó, thông qua quá trình thương lượng, trao đổi, ký kết, ý chí của các bên phải được thể hiện rõ và hợp đồng được thực hiện trên cơ sở quyền lợi của các bên.
Do đó, không thể tồn tại một hợp đồng mẫu do một bên soạn thảo để buộc bên kia phải ký kết. Nhưng với nhiều hợp đồng mua bán nhà ở, quy định về thương lượng, sửa đổi, trao đổi… gần như không được tuân thủ mà chủ yếu dựa trên ý chí đơn phương của bên bán – chủ đầu tư với việc soạn thảo một hợp đồng mẫu.

Các cơ quan quản lý Nhà nước đã có sự điều chỉnh chặt chẽ hơn về vấn đề hợp đồng mua bán căn hộ chung cư bằng những yêu cầu bắt buộc bên bán phải tuân thủ để bảo vệ quyền lợi của người mua nhà. Đó là chủ đầu tư khi soạn thảo hợp đồng mua bán phải tuân thủ theo Hợp đồng mẫu trong Thông tư 03/2014/TT-BXD ngày 20/2/2014 (Thông tư này thay thế cho Thông tư 16/2010/TT-BXD).
Bắt đầu từ ngày Thông tư 03 có hiệu lực (8/4/2014), pháp luật không công nhận và không sử dụng hợp đồng mua bán chung cư thương mại làm căn cứ để cấp giấy chứng nhận cho các trường hợp mua bán căn hộ giữa khách hàng và chủ đầu tư và không tuân thủ các nội dung và theo Hợp đồng mẫu. Theo quy định của pháp luật về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, chủ đầu tư có trách nhiệm đăng ký Hợp đồng mẫu với cơ quan có thẩm quyền.
Ngoài ra, chủ đầu tư dự án phải tiến hành đăng ký hợp đồng mua bán bất động sản với Cục Quản lý cạnh tranh (Bộ Công thương). Hợp đồng mua bán nhà ở này chỉ được tiến hành giao kết với khách hàng khi đã được Cục Quản lý cạnh tranh phê duyệt. Nhằm hạn chế tình trạng các chủ đầu tư áp đặt ý chí đơn phương của họ lên hợp đồng mua bán bất động sản, quy định này là một bước nâng cao hơn nữa vai trò quản lý Nhà nước.

Thận trọng khi nhận bàn giao nhà

Nhiều người mua nhà không để ý khi nhận bàn giao mặc dù nó là một việc quan trọng. Trên thực tế, lợi dụng tâm trạng vui mừng của người mua nhà nhận nhà mới, một số chủ đầu tư đã khéo léo bổ sung giấy tờ, hồ sơ để yêu cầu khách hàng ký nhận như một phần của quá trình bàn giao căn hộ.

Việc làm đó đã nảy sinh nhiều vi phạm như khi bàn giao, không tiến hành đo đạc lại căn hộ (có thể biên bản đo đạc do một đơn vị được chủ đầu tư thuê được đưa ra); bàn giao thiếu nội thất (nói là bổ sung sau, sớm, tuy nhiên, thực tế là không bổ sung); thi công, hoàn thiện chất lượng kém; bắt người mua nhà phải chọn nhà thầu do chủ đầu tư chỉ định nếu muốn tự hoàn thiện căn hộ hoặc đặt cọc tiền hoàn thiện căn hộ; trong khi căn hộ chưa thể vào ở được (do đợi bổ sung đồ đạc, sửa chữa…) đã tính phí dịch vụ quản lý ngay khi nhận bàn giao; buộc khách hàng phải nộp thêm các khoản phí để được cấp sổ hồng; tự ý tăng giá phí quản lý dịch vụ; chất lượng dịch vụ bình thường nhưng thu phí dịch vụ quản lý cao; không có sự thỏa thuận với cư dân mà tự ý thu thêm các khoản phí khác.

Cư dân cần liên kết chặt chẽ và dùng sức mạnh của truyền thông

Các tranh chấp thời gian qua cho thấy, thực tế, nhiều tranh chấp, bất đồng, xung đột với chủ đầu tư đã được giải quyết, buộc chủ đầu tư phải tuân thủ đúng pháp luật, đảm bảo lợi ích hợp pháp của khách hàng khi cư dân liên kết chặt chẽ, mạnh dạn trao đổi với nhau và sự hỗ trợ của báo chí chính thống. Điều đó cho thấy, với mục tiêu vì một thị trường bất động sản minh bạch, sự liên kết giữa các cư dân và sự vào cuộc tích cực, chủ động của truyền thông có vai trò vô cùng quan trọng. Như vậy, sức mạnh dư luận này đôi khi hiệu quả hơn cả việc kiện cáo, khiếu nại tại Tòa án hoặc các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Tuy nhiên, trước những sai phạm của chủ đầu tư, cũng cần sự vào cuộc tích cực của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, cũng như cần một thủ tục giải quyết tranh chấp minh bạch, nhanh gọn, có trách nhiệm của Tòa án trước các tranh chấp của cư dân và chủ đầu tư. Trước khi giao kết hợp đồng mua bán căn hộ và khi tranh chấp, bất đồng nảy sinh, cư dân cũng cần tham khảo, tham vấn cẩn thận về mặt pháp lý.

Bài viết được tổng hợp bởi Thông tin can hộ Chúng tôi hy vọng sẽ mang đến bạn những kinh nghiệm bổ ích trong quá trình đầu tư. Mời bạn đọc thêm các bài viết bên dưới để sự chuẩn bị chu đáo trước khi mua căn hộ chung cư:

Nguồn: Thongtincanho