Mật độ xây dựng là khái niệm được chú trọng nhiều nhất trong xây dựng hiện nay. Và để hiểu được mật độ xây dựng là gì Để tiến hành thi công một công trình, chủ đầu tư cần chú ý đến những thông số kỹ thuật liên quan theo đúng quy định của nhà nước, trong đó có mật độ xây dựng. Vậy mật độ xây dựng là gì. Chắc hẳn bạn đã từng nghe hoặc thậm chí là khá quen thuộc với cụm từ “mật độ xây dựng” khi làm quen với lĩnh vực bất động sản. bài viết dưới đây sẽ cung cấp những thông tin cần thiết về khái niệm này. Tuy nhiên, cũng giống như nhiều người, bạn không hiểu rõ mật độ xây dựng là gì
Bất cứ một dự án nhà đất nào đó khi bắt đầu thiết kế, xây dựng đều phải dựa trên quy chuẩn xây dựng do Bộ Xây dựng Việt Nam ban hành. Mật độ xây dựng chính là một trong những quy chuẩn chung cần được thực hiện đó. Đây là thuật ngữ dùng để chỉ một chỉ số về tỷ lệ đất mà công trình xây dựng chiếm trên tổng diện tích toàn bộ đất sẵn có.
Theo quy định hiện hành, mật độ xây dựng được chia thành 2 loại chính và phổ biến nhất như sau:
Danh Mục
Phân loại mật độ xây dựng
Có hai loại mật độ xây dựng như sau:
Mật độ xây dựng thuần là tỷ lệ diện tích chiếm đất dựa trên tổng diện tích của lô đất của các công trình xây dựng. Diện tích đất này sẽ không được tính với diện tích chiếm đất của một số hạng mục liên quan của công trình đang chuẩn bị xây dựng.
Mật độ xây dựng gộp là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc trên tổng diện tích toàn khu đất (diện tích toàn khu đất bao gồm cả sân đường, các khu cây xanh, không gian mở và các khu vực không xây dựng công trình trong khu đất đó).
Cách tính mật độ xây dựng
Mật độ xây dựng (%) = Diện tích chiếm đất của công trình kiến trúc (m2) / Tổng diện tích lô đất xây dựng (m2) x 100%
Trong đó:
- Diện tích chiếm đất của công trình kiến trúc (m2): Được tính dựa vào hình chiếu bằng của công trình nhà phố, biệt thự, nhà ở…
- Diện tích chiếm đất của công trình sẽ không bao gồm diện tích chiếm đất các công trình cụ thể: tiểu cảnh trang trí, sân thể thao ngoài trời (trừ khu vực sân tennis, sân thể thao xây dựng cố định…).
Ý NGHĨA CỦA MẬT ĐỘ XÂY DỰNG LÀ GÌ?
Để biết được ý nghĩa của nó thì chúng ta có thể diễn giải hay hiểu như là mật độ này sẽ là yếu tố không thể thiếu và rất quan trọng khi so sánh tỉ lệ quỹ đất cho sinh hoạt cư dân.Trước tiên thì mật độ xây dựng và hệ số của sử dụng đất đó là hai chỉ số quan trọng nhất mà trong ngành xây dựng bắt buộc cần có.
Mỗi khi chúng ta muốn tính toán và để có thể xây dựng bất cứ một công trình nào, thì đó là hai yếu tố cần chú trọng và quan tâm hàng đầu.
Mật độ xây dựng là chỉ số trực quan mà có thể cho chúng ta biết và giúp chúng ta có thể so sánh được lượng quỹ đất dành cho quá trình sinh hoạt của các khu dân cư. Khi tuân thủ mật độ xây dựng, tất cả các cư dân sẽ có không gian sinh sống thoải mái theo khoa học và, rộng rãi, đúng với nhu cầu của mỗi cư nhân khác nhau hay có thể hiểu như là các hộ dân sinh sống không thích chung đụng hay nhà quá sát vách gây khó chịu cho nhau cả.Đây được coi như chính là thước đo để thể hiện văn hóa văn minh và giá trị cốt lõi của các công trình xây dựng, các dự án khu đô thị, khu dân cư.
Đơn giản như chúng ta có thể biết được đất ở đó có mật độ thấp hay cao thì sẽ dựa vào các căn cứ của mật độ xây dựng để biết được chính xác nhất. Hay chính xác để hiểu theo cách khác đó là khi mà chúng ta mỗi người muốn chọn các khu vực có đất ở mật độ thấp với một khu vực có số dân vừa phải hoặc ít, tất cả các công trình được đặt theo cách khoa học kết hợp các tiện ích xen kẽ phục vụ cuộc sống thay vì dày đặc các hộ dân sinh sống.
Các căn cứ để xử phạt các trường hợp xây dựng trái phép, trái quy định, xây dựng ồ ạt, thiếu quy hoạch thì sẽ được quy định trong các văn bản pháp luật.
CÁC QUY ĐỊNH VỀ MẬT ĐỘ XÂY DỰNG
Ngoài khái niệm mật độ xây dựng là gì, chúng ta cũng cần phải biết về những quy định liên quan đến mật độ trong xây dựng.
Trong Quy chuẩn về kỹ thuật xây dựng và quy hoạch xây dựng năm 2008: Mật độ xây dựng được quy định như sau:
| Bảng tra cứu nhanh mật độ xây dựng tối đa cho nhà ở riêng lẻ, nhà vườn, biệt thự | |||||||
| Diện tích lô đất (m2/căn nhà) | ≤50 | 75 | 100 | 200 | 300 | 500 | ≥1000 |
| Diện tích lô đất (m2/căn nhà) | 100 | 90 | 80 | 70 | 60 | 50 | 40 |
Kết luận lại thì chúng ta có thể thấy là khi mà đất càng rộng thì mật độ xây dựng càng thấp còn đất hẹp thì mật độ xây dựng càng cao.
Theo như quy định hiện nay về mật độ xây dựng được áp dụng cho 2 trường hợp: xây dựng ở nông thôn và xây dựng ở thành thị.
Mật độ xây dựng Nội thành và Ngoại thành và cách tính chung như nhau.
Quy định về mật độ xây dựng đối với nhà ở nông thôn
Các khu vực xây dựng đối với nhà ở nông thôn sẽ có sự giới hạn về số liệu tầng được xây,nhưng sẽ phải tuân theo công thức quy định chung về tính mật độ xây dựng chung. Nhà ở nông thôn đa số có diện tích đất khá là rộng nên thường thì không có nhiều quy dịnh về mật độ xây dựng . Một số quy định phổ biến hiện nay là:
- Đối với khu vực gần lộ giới với đường rộng từ 20m trở lên thì nhà ở được phép xây dựng tối đa 5 tầng.
- Nhà ở khu vực đường từ 12m đến 20m thì được xây tối đa 4 tầng
- Nhà ở khu vực đường từ 6m đến 12m thì được xây tối đa 4 tầng
- Đường dưới 6m thì chỉ được xây tối đa 3 tầng.
Thường thì nhà ở nông thôn không có quá nhiều quy định so với thành thị.
Quy định về mật độ xây dựng đối với nhà ở thành thị
Nhà ở thành thị sẽ ngược lại so với xây dựng nhà ở nông thôn, xây dựng có nhiều quy định hơn và phải tuân thủ các quy định. Nhiều các khu vực thành phố có nhiều dự án sẽ phải chú trọng đặc biệt hơn rất nhiều. Một số quy định về mật độ xây dựng nhà ở thành thị như sau:
Quy định về mật độ xây dựng đối với độ vươn ban công và ô văng:
- Nhà xây ở khu vực đường rộng 6m đến 12m thì độ vượn không quá 0,9m
- Đường rộng 12m đến 20m độ vươn không quá 1,2m
- Đường rộng trên 20m, độ vươn không quá 1,4m
Một số quy định khác khi xây nhà ở thành thị:
- Không được xây sân thượng trên cùng nếu nhà ở trong hẻm
- Đối với những nhà có đường rộng dưới 7m chỉ được xây dựng dưới các tầng trệt, lửng, 2 tầng có sân thượng.
- Lộ giới nhỏ hơn 20m chỉ được xây trệt, lửng, 2 tầng.
- Lộ giới lớn hơn 20m được phép xây dựng tối đa 4 tầng: trệt, lửng, sân thượng
- Nhà ở các trục đường thương mại thì được phép xây dựng tối đa 5 tầng.
Xem thêm dự án sắp mở bán tiện ích cao cấp mật độ xanh dựng chuẩn Chung cư eco smart city ra mắt trong quý 4/2021
Cần phải tìm hiểu kĩ cac quy định về xây dưng trước khi muốn thực hiện xây dựng nào đó vì nếu không tìm hiểu kĩ vi phạm quy định về xây dựng thì chắc chắn là bạn sẽ phải tháo dỡ một phần hay toàn bộ công trình để xây lại hoặc thậm chí là bị cấm xây dựng ảnh hưởng đến thời gian và cả kinh phí mà bạn bỏ ra.Nên khuyên bạn tìm hiểu kĩ lưỡng trước khi quyết định sẽ giúp bạn tiết kiệm hơn rất nhiều.
Sau khi biết được mật độ xây dựng là gì, chúng ta cần biết mật độ này được tính như thế nào. Cách tính mật độ xây dựng được quy định trong Quyết định 04/2008/QĐ-BXD của Bộ xây dựng ban hành ngày 03/04/2008.
Theo đó, công thức tính mật độ xây dựng được thể hiện như sau:
Mật độ xây dựng (đơn vị: %) = Diện tích chiếm đất của công trình kiến trúc (đơn vị: m2)/ Tổng diện tích lô đất xây dựng ( đơn vị: m2) x 100%
Những yêu cầu để được cấp phép xây dựng
Phần diện đất khi sử dụng để xây phải phù hợp với quy hoạch xây dựng, mục tiêu và mục đích sử dụng đất, phải tuân thủ các quy định được đề ra như chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng, yêu cầu bảo vệ môi trường…
Khi bắt đầu xây dựng, chủ đầu tư cần phải làm hồ sơ thiết kế xây dựng. Hồ sơ này phải được tổ chức hoặc cá nhân có thẩm quyền thiết kế và phê duyệt.
Với nhà ở có diện tích nhỏ dưới 250m2, người đầu tư được tự chịu trách nhiệm về hồ sơ thiết kế xây dựng, không cần phải thông qua tổ chức cá nhân nào khác.
Những công trình cấp đặc biệt và cấp 1 được phép thiết kế tầng hầm. Điều này được quy định dựa trên đồ án quy hoạch đô thị, quy chế quản lý quy hoạch.
Nếu công trình được xây dựng ở khu vực ổn định chưa có quy định quy hoạch chi tiết thì phải tuân theo Quy chế quản lý quy hoạch kiến trúc đô thị.
Nếu các công trình ở khu vực đô thị đã ổn định nhưng chưa được quy hoạch chi tiết thì phải phù hợp với các quy chế quản lý, thiết kế đô thị được cơ quan có thẩm quyền ban hành.Mật độ xây dựng là khái niệm rất quan trọng trong xây dựng để thi công một cách chính xác, nhanh chóng nhất. Hy vọng qua những thông tin trên, các chủ xây dựng sẽ nắm được những thông tin cần thiết để lên kế hoạch xây dựng phù hợp.
Lưu ý:
- Dựa theo hình chiếu của công trình kiến trúc để tính diện tích chiếm đất của công trình (không bao gồm các trường hợp nhà phố liền kề, có sân vườn).
- Diện tích chiếm đất của công trình kiến trúc sẽ không bao gồm diện tích của các công trình phụ trợ: sân thể thao, bể bơi,…
Nguồn: Thongtincanho
