Cách định giá bất động sản chính xác nhất. Nhà đầu tư nên biết

Định giá bất động sản không phải là một công việc đơn giản nhưng lại rất quan trọng và cần thiết khi đầu tư bất động sản. Đây là một công việc mà bất kỳ nhà đầu tư bất động sản nào cũng cần phải biết. Vậy làm sao để định giá bất động sản? Có 6 cách để đưa ra định giá bất động sản chính xác mà bạn có thể tham khảo!

Định giá bất động sản là gì?

Mặc dù nhiều người đã nghe tới thuật ngữ định giá bất động sản nhưng lại chưa thực sự hiểu rõ ý nghĩa của nó cũng như mục đích khi thực hiện công việc này.

Định nghĩa về định giá bất động sản

Trước khi tìm hiểu về các phương pháp định giá bất động sản thì bạn cần nắm được thế nào là định giá bất động sản. Có thể hiểu đơn rằng rằng đây là một công việc đánh giá, ước tính giá trị của quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình kiến trúc đang gắn liền với đất đang được mua bán tại thời điểm đó theo giá thị trường. Công việc này được thực hiện cho một mục đích cụ thể ở điều kiện của một thị trường nhất định và áp dụng các phương pháp phù hợp.

Mục đích của định giá bất động sản

Mục đích của việc tiến hành thẩm định giá trị bất động sản là để:

• Thực hiện mua bán, chuyển nhượng hoặc cầm cố, thế chấp, vay vốn từ ngân hàng
• Phục vụ nhu cầu cho thuê tài chính
• Phục vụ cho quá trình tranh tụng
• Xác định giá trị đầu tư của bất động sản
• Tham gia vào đầu tư, góp vốn doanh nghiệp hoặc cổ phần hóa
• Tính thuế, hạch toán sổ sách kế toán và làm báo cáo tài chính
• Phục vụ cho các mục đích khác

Nguyên tắc định giá bất động sản

Khi tiến hành thẩm định giá bất động sản có một số nguyên tắc quan trọng sau mà bạn cần lưu ý:

• Nguyên tắc thay đổi
• Nguyên tắc đóng góp
• Nguyên tắc cung – cầu
• Nguyên tắc thay thế
• Nguyên tắc cân đối
• Nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt nhất
• Nguyên tắc cạnh tranh
• Nguyên tắc phù hợp
• Nguyên tắc tăng, giảm phần sinh lợi
• Nguyên tắc tăng, giảm giá trị bất động sản bởi sự tác động từ các bất động sản khác
• Nguyên tắc đánh giá những yếu tố tham gia vào quá trình tạo ra thu nhập thực từ bất động sản

Các phương pháp định giá bất động sản chính xác nhất

Để định giá bất động sản có rất nhiều cách khác nhau. Mỗi cách lại có phương pháp thực hiện riêng. Bạn có thể tham khảo để lựa chọn phương pháp tốt và phù hợp nhất với mình:

Phương pháp so sánh, tiếp cận thị trường

Phương pháp định giá bất động sản đầu tiên mà chúng tôi muốn chia sẻ là so sánh và tiếp cận thị trường. Khi thẩm định giá bất động sản theo phương pháp này bạn sẽ dựa trên những phân tích về mức giá của các tài sản so sánh, từ đó đưa ra mức giá ước tính và xác định giá trị của tài sản cần thẩm định giá. Đây là phương pháp thuộc cách tiếp cận thị trường.

Thông qua cách tiếp cận từ thị trường bạn có thể xác định được tài sản muốn thẩm định có giá trị bao nhiêu dựa trên giá trị phi thị trường hoặc thị trường. Những tài sản có giao dịch phổ biến trên thị trường sẽ sử dụng phương pháp này để thẩm định giá.

Thẩm định bất động sản – Phương pháp chi phí tái tạo

Hoặc bạn cũng có thể sử dụng phương pháp chi phí tái tạo để xác định giá trị của tài sản muốn thẩm định. Phương pháp thẩm định giá bất động sản này được tiến hành dựa trên sự chênh lệch giữa khoản chi phí tái tạo ra tài sản giống hệ với tài sản thẩm định giá dựa trên mức giá thị trường ở thời điểm hiện hành và giá trị hao mòn của tài sản thẩm định.

Thẩm định bất động sản – Phương pháp vốn hóa trực tiếp

Phương pháp này có thể giúp bạn xác định được giá trị của bất động sản nhờ vào sự quy đổi dòng thu nhập thuần ổn định hàng năm mà thông qua việc sử dụng tỷ suất vốn hóa phù hợp mà tài sản về giá trị hiện tại có thể mang lại. Và phương pháp vốn hóa trực tiếp được đưa vào cách tiếp cận từ thị trường.

Giá trị của tài sản cũng có thể được xác định bởi phương pháp dòng tiền chiết khấu. Cơ sở để xác định giá trị tài sản theo phương pháp này là dựa trên quy đổi các dòng tiền tương lai dự kiến tài sản có thể mang về thông qua hình thức sử dụng tỷ suất chiết khấu phù hợp và đây thuộc cách tiếp cận từ thu nhập.

Mối quan hệ giữa giá trị của tài sản với thu nhập hoạt động thuần trong năm dự kiến đạt được đều thể hiện thông qua tỷ suất vốn hóa. Còn để chuyển đổi dòng thu nhập trong tương lai về giá trị hiện tại thì cần sử dụng tỷ suất chiết khấu. Ngoài ra, tỷ suất chiết khấu còn có thể phản ánh cả rủi ro trong tạo ra thu nhập từ tài sản thẩm định giá.

Giá trị tài sản cuối kỳ dự báo chính là giá trị tài sản dự kiến ở thời điểm cuối kỳ phân tích dòng tiền chiết khấu hay cũng chính là khi kết thúc giai đoạn dự bóng dòng tiền chiết khấu. Tuy nhiên, giá trị thanh lý sẽ là giá trị tài sản ở thời điểm cuối kỳ dự báo nếu thời gian bán thanh lý tài sản là cuối kỳ dự báo.

Thẩm định bất động sản – Phương pháp chiết trừ

Cách định giá bất động sản này sử dụng phương pháp loại trừ ra khỏi tổng giá trị bất động sản phần giá trị tài sản gắn liền với đất để xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất.

Các bước thực hiện thẩm định bất động sản bằng phương pháp chiết trừ:

Bước 1: Khảo sát và lựa chọn ra tối thiểu 3 bất động sản mà thửa đất của những bất động sản có những nét tương đồng (đã được chào mua, chào bán, giao dịch thành công với địa điểm giao dịch, chào mua, chào bán của bất động sản định giá và tại hoặc gần với thời điểm thẩm định giá nhưng đảm bảo không vượt quá 2 năm) với thửa đất bạn muốn định giá. Tiến hành thu thập toàn bộ những thông tin liên quan tới tài sản gắn liền với đất của bất động sản dùng để so sánh.

Bước 2: Dựa vào công thức sau để xác định giá trị của tài sản gắn liền với đất 3 bất động sản dùng để so sánh đã chọn ở thời điểm thẩm định giá:

Giá trị của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh = Giá trị xây dựng mới của tài sản gắn liền với bất động sản sánh tại thời điểm thẩm định giá – Giá trị hao mòn tại thời điểm thẩm định giá

Bước 3: Dựa vào công thức sau để xác định giá trị quyền sử dụng đất của 3 bất động sản so sánh tại thời điểm thẩm định giá:

Giá trị quyền sử dụng đất của bất động sản so sánh = Giá giao dịch của bất động sản so sánh – Giá trị của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh

Bước 4: Xác định giá trị quyền sử dụng đất của bất động sản muốn thẩm định giá.

Thẩm định bất động sản – Phương pháp thặng dư

Phương pháp thặng dư cũng là một trong các phương pháp thẩm định giá bất động sản được sử dụng rộng rãi, đặc biệt thích hợp để thẩm định giá các bất động sản tiềm năng. Cơ sở để thực hiện phương pháp thẩm định giá bất động sản này là lấy giá trị ước tính của phát triển giải định của tài sản (tổng doanh thu phát triển) – tất cả chi phí dự kiến phát sinh tạo ra sự phát triển này (tính cả lợi nhuận của nhà đầu tư).

Công thức: V = DT – CP

Trong đó:

• V: Giá trị tài sản thẩm định giá
• DT: Tổng doanh thu phát triển
• CP: Tổng chi phí phát triển

Quy trình thẩm định giá bất động sản theo phương pháp thặng dư:

Bước 1: Xác định phương pháp sử dụng thửa đất tốt và mang lại hiệu quả nhất.

Bước 2: Xác định được giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai (thực hiện theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam).

Bước 3: Ước tính bất động sản có thể mang về tổng doanh thu phát triển bao nhiêu (xác định qua phương pháp tiếp cận từ thị trường hoặc tiếp cận từ thu nhập).

Bước 4: Ước tính giá trị phát triển của bất động sản sẽ cần khoảng bao nhiêu chi phí phát triển (chi phí đầu tư phát triển, lợi nhuận nhà đầu tư).

Bước 5: Lấy kết quả bước 3 trừ cho kết quả bước 4 để xác định giá trị quyền sử dụng đất.

Để xác định thửa đất được sử dụng tốt và có hiệu quả dựa trên các yếu tố:

• Đặc điểm thử đất
• Thông tin về quy hoạch liên quan tới thửa đất
• Hướng dẫn phân tích sử dụng hiệu quả tài sản trong Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam về quy trình thẩm định giá

Cách định giá bất động sản với CMA

Ngoài 5 cách định giá bất động sản trên thì bạn cũng có thể sử dụng phương pháp CMA. Đây cũng là một cách được nhiều nhà đầu tư bất động sản lựa chọn để định giá bất động sản.

CMA là gì?

Trong định giá bất động sản còn có một cách nữa là cách định giá với CMA – Comparative Market Analysis, tức phân tích so sánh thị trường. Phương pháp định giá này tương đối phức tạp bởi nó là cả quá trình của một bất động sản sắp đăng bán được so sánh, đánh giá với những bất động sản khác tương đương. Mục đích của việc này đó là có thể đưa ra được mức giá đăng bán khuyến nghị.

Quy trình định giá bất động sản với CMA như sau:

Bước 1: Truy cập vào hệ thống đăng tin để có thể tìm kiếm các tài sản đáp ứng 4 tiêu chí về vị trí, kích thước, tiện nghi và tình trạng để so sánh với tài sản muốn thẩm định giá.

Bước 2: Chọn những tài sản có sự đồng nhất với tài sản muốn định giá đang chờ bán hoặc vừa được bán để so sánh.

Bước 3: Tính toán tới các tiêu chí so sánh và mục tiêu của người bán để đưa ra mức giá bán khuyến nghị hợp lý.

Bước 4: Cùng người bán xem lại những dữ liệu, phương thức, độ cạnh tranh để giải thích cho họ nguyên nhân bạn đưa ra mức giá khuyến nghị đó cho tài sản định giá.

Có thể bạn quan tâm: Shophouse 2 mặt tiền tại Ecopark Nhà phố Quảng trường Marina

Cách định giá bán bất động sản

Nắm được cách thức định giá bất động sản là yếu tố tiên quyết để bạn có thể thành công trong lĩnh vực bất động sản. Và để làm được điều này bạn cần xác định 3 yếu tố sau đây:

– Cách thị trường vận hành

Đầu tiên, cần nắm được cách mà thị trường bất động sản đang vận hành như thế nào. Thị trường hiện đang vận hành theo 2 nguyên tắc và giá trị để tạo ra nền tảng định giá tuyệt vời cho mọi bất động sản.

• Động lực thị trường: Hầu hết các lĩnh vực và cả bất động sản đều vận động theo quy luật cung – cầu. Giá bất động sản sẽ giảm nếu nguồn cung > nguồn cầu. Ngược lại, giá bất động sản sẽ tăng nếu nguồn cung < nguồn cầu
• Xác định giá trị: Dựa trên thỏa thuận giữa người sẵn sàng bán với người sẵn sàng mua bất động sản để thiết lập giá trị của bất động sản

– Tình trạng bất động sản trong khu vực

Hãy thường xuyên, liên tục cập nhật tình trạng thị trường bất động sản tại khu vực, khu dân cư bạn muốn định giá bất động sản để có thể đưa ra định giá chính xác nhất. Để theo dõi tình trạng thị trường bất động sản bạn có thể dựa vào:

• Tồn kho bất động sản: Số lượng tồn kho bất động sản bao nhiêu, đang có xu hướng tăng hay giảm và mức giá bán hiện tại
• Số ngày trên thị trường: Sau bao nhiêu ngày đăng tin rao bán mới có người mua
• Giá/m2: Với các nhóm bất động sản có chung về đặc điểm, chất lượng thì đây là một chỉ báo so sánh giá tốt
• Thay đổi trong quang cảnh địa phương: Luôn quan tâm, theo dõi sự thay đổi về các dịch vụ cộng đồng, trường học, công ty tuyển dụng, khu mua sắm và luật pháp tại khu vực muốn định giá bất động sản

– Tiêu chí đánh giá

Các tiêu chí cần quan tâm khi tiến hành định giá bất động sản là:

• Vị trí
• Diện tích
• Tiện nghi
• Tình trạng

Các nguyên tắc và chiến lược định giá bất động sản

Để tạo nên nền móng cho việc sử dụng các tiêu chí định giá bất động sản thì việc nắm rõ các nguyên tắc, chiến lược là rất quan trọng. Thậm chí, dù bạn muốn định giá bất kỳ tài sản nào cũng không thể bỏ qua. Hãy liên thực hành các nguyên tắc, chiến lược định giá bất động sản bạn sẽ sử dụng chúng một cách nhuần nhuyễn và trở thành nhà đầu tư chuyên nghiệp, một chuyên gia tư vấn đầu tư xuất sắc với cả người mua lẫn người bán. Như vậy, vậy nhận được chứng chỉ thẩm định giá bất động sản cũng không phải là điều khó khăn.

Hiểu được điều gì giúp bán được nhà

Dù bạn có thể thuyết phục được người bán đăng bán nhà nhưng nếu bán không được thì cũng chẳng có ý nghĩa gì. Tài sản cần được định giá “trong thị trường” để có thể bán ra với mức giá tốt nhất trong khoảng thời gian ngắn nhất. Và muốn làm được điều này bạn cần xác định 2 yếu tố, đó là:

• Giá
• Tình trạng

Tài sản muốn bán được cần phải có mức giá bán cạnh tranh và tình trạng cả bên trong lẫn bên ngoài đều phải tốt nhất. Bạn có thể theo dõi biểu đồ sau để hiểu rõ hơn về khả năng bán nhà nếu nhà có tình trạng tốt và được định giá đúng.

Giá tài sản so với giá của thị trường có ảnh hưởng trực tiếp tới tỷ lệ % số người mua tìm kiếm. Nếu như tài sản được định giá với mức giá cao hơn thị trường thì số lượng người mua quan tâm sẽ ít. Tuy nhiên, nếu định giá ngang hoặc thấp hơn giá thị trường thì tỷ lệ % số người mua tìm kiếm sẽ nhiều hơn.

Hiểu được những yếu tố người bán và bạn không thể/có thể kiểm soát

Mục đích quan trọng của việc thẩm định giá đó chính là để người bán hiểu rõ một điều rằng bạn lẫn khách hàng đều không thể xác định được giá bán. Giá bán của tài sản sẽ được xác định bởi thị trường. Nhận thức về bán nhà là gì sẽ ảnh hưởng tới giá bán nhà.

Nắm bắt thời cơ

Bạn có biết thời điểm lý tưởng nhất để bán nhà là khi nào? Đó là khi tin bán nhà vừa được đăng lên. Dù là kinh doanh bất động sản hay lĩnh vực nào người bán cũng cần hiểu rằng thời cơ có thể xuất hiện nhưng không kéo dài mà chúng sẽ biến mất rất nhanh.

Dưới đây là biểu đồ để giúp bạn hiểu rõ hơn về nhà mới đăng bán được quan tâm như thế nào và sự giảm dần ở tháng đầu tiên sau đó:

Đối với các tin đăng bán nhà thì thời điểm “được ăn cả ngã về không” đó chính là ở tuần đầu tiên.

Phản ánh chuyển động thị trường

Muốn định giá bất động sản thì cần phải có thông tin, số liệu và áp dụng các công thức định giá bất động sản hợp lý. Thế nhưng, vậy là chưa đủ bởi công việc này cũng là một nghệ thuật, chính xác hơn thì đó là nghệ thuật thuyết phục.

Bước đi quan trọng và đúng hướng khi định giá bất động sản là chọn đúng những bất động sản so sánh. Ngoài ra, còn có rất nhiều điều khác cần quan tâm. Ở vai trò là một nhân viên đăng bán bạn phải có trách nhiệm giúp cho người bán hiểu được việc định giá chuẩn ảnh hưởng như thế nào tới khả năng tiếp thị cũng như khả năng bán nhà của họ.

Có 2 yếu tố xác định khả năng tiếp thị, bán nhà là:

• Xu hướng thị trường: Kể cả khi thị đường đang được định giá cao hay thấp
• Tốc độ thay đổi của thị trường: Tốc độ, tỷ lệ thay đổi giá

Không chạy theo thị trường: Định giá đón đầu thị trường

Khi thị trường thay đổi dù theo hướng đi lên hay đi xuống hoặc kể cả thi ổn định thì bạn cũng có thể phát huy khả năng nắm bắt thị trường của mình.

• Thị trường đi lên: Trường hợp nhận thấy thị trường đang có xu hướng đi lên thì có thể đưa ra định giá bất động sản cao hơn và kỳ vọng rằng thị trường sẽ “theo kịp”. Như vậy nếu thị trường tiếp tục tăng trường người bán hoàn toàn có thể nhận được số tiền mà họ mong muốn
• Thị trường đi xuống: Đối với trường hợp này người bán thường mắc phải một sai lầm phổ biến đó là định giá quá cao. Họ mong muốn rằng có thể thu hút được những chào mua mong muốn và nếu như không thể bán được nhà thì sau này sẽ giảm giá xuống. Thế nhưng, trên thực tế, họ lại không giảm giá kịp với sự biến động của thị trường. Thế nên, hãy cố gắng định giá đúng để có thể bán được nhà thay vì vừa mất thời gian lại vừa cố chạy theo “giảm giá theo thị trường”

Trung thực một cách chuyên nghiệp

Định giá bất động sản không đơn giản, thậm chí là một công việc vất vả và muốn nâng cao chất lượng định giá bất động sản lại càng khó khăn. Thế nhưng, nó lại rất xứng đáng bởi nó có thể giúp cho người bán đạt được mục tiêu của mình và mang tới cho bạn khoản tiền mong muốn.

Cách tiếp cận tốt nhất đó là hãy trung thực một cách chuyên nghiệp. Điều này sẽ giúp bạn hiểu được vị thế của khách hàng, từ đó có cách bảo vệ cho họ tốt nhất. Hãy cho họ biết tới những chủ đề khó có sự thật như thế nào:

• Trạng thái thị trường
• Tình trạng nhà, vị trí, tiện nghi, chức năng
• Phản hồi từ môi giới của người mua và người mua
• Tình hình những ngôi nhà tương đương được bán

Trên đây là các cách định giá bất động sản mà chúng tôi muốn chia sẻ. Nếu bạn vẫn còn gặp khó khăn trong việc này thì có thể liên hệ với thongtincanho.vn Với nhiều năm kinh nghiệm tư vấn đầu tư, thẩm định bất động sản chúng tôi sẽ giúp bạn đưa ra mức giá bất động sản hợp lý để mang lại lợi ích kinh tế tốt nhất.