Phân biệt Nhà ở xã hội và nhà ở thương mại khác nhau như thế nào?

Nhà ở thương mại được hiểu là những căn hộ do các tổ chức hoặc cá nhân làm chủ đầu tư xây dựng (theo những quy định của pháp luật) để cho thuê hoặc để bán lại theo cơ chế thị trường, theo quy luật cung – cầu và các bên tham gia giao dịch, mua bán sẽ tự quyết định về giá cả theo quy luật “thuận mua vừa bán”.

Nhà ở thương mại là gì?

Thuật ngữ “Nhà ở thương mại” cũng được quy định trong các văn bản quy phạm pháp luật. Cụ thể, theo khoản 4 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014: “Nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường”. Theo đó, nhà ở thương mại là loại hình bất động sản có nhiều phân khúc khác nhau, như: căn hộ dịch vụ, nhà riêng lẻ, chung cư cao cấp, biệt thự, nhà ở thương mại phục vụ tái định cư…

Nhà ở xã hội là gì?

Theo khoản 7 Điều 1 Luật Nhà ở 2014, nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở 2014.

Nhà ở thương mại khác gì với nhà ở xã hội?

Điểm lợi thế và cũng là đặc trưng của phân khúc nhà ở thương mại là tự do mua bán, sang nhượng, không giới hạn đối tượng mua và bán. Chỉ cần người mua và người bán đạt được thỏa thuận và đủ khả năng chi trả là có thể tiến hành giao dịch mua bán nhà ở, căn hộ. Hơn nữa, nhà ở căn hộ thương mại còn có lợi thế cạnh tranh và được nhiều người chọn lựa vì được các ngân hàng hỗ trợ cho vay linh hoạt, dài hạn tới 25 năm, với mức vay tối đa lên tới 70-75% giá trị căn hộ.

Đối tượng và phương thức mua bán là những đặc trưng cơ bản để phân biệt giữa nhà ở thương mại với nhà ở xã hội. Nhà ở xã hội được hiểu là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở, theo quy định riêng của pháp luật.

Nhà ở xã hội hay căn hộ xã hội có những quy định riêng và sẽ ưu tiên cho các đối tượng như: cán bộ công nhân viên chức (đối tượng này không cần chứng minh thu nhập); người có thu nhập thấp (thu nhập chưa đến mức đóng thuế Thu nhập cá nhân). Đồng thời, những đối tượng này phải có hộ khẩu thường trú và giấy chứng nhận kết hôn (nếu đã kết hôn) hoặc giấy chứng nhận độc thân.

Ngoài ra, nhà ở xã hội sẽ được hưởng những chính sách ưu đãi, như: mức đóng thuế thấp, lãi suất vay thấp nên giá thành bán hay cho thuê căn hộ sẽ rẻ hơn so với nhà ở thương mại.

Tuy nhiên, loại hình nhà ở xã hội cũng có nhiều nhược điểm như: việc mua bán bị hạn chế về thời gian và đối tượng; vị trí không đẹp, thường xa trung tâm, không gian và môi trường sinh sống bị hạn chế, không thoáng mát, trong lành và có nhiều tiện ích như loại hình nhà ở thương mại…

Điều 3 của Nghị định 71/2010/NĐ-CP, pháp luật quy định như sau:

• Nhà ở thương mại là nhà ở do tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng để bán, cho thuê theo nhu cầu và cơ chế thị trường.
• Nhà ở xã hội là nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng cho các đối tượng quy định tại Điều 53, Điều 54 của Luật Nhà ở và quy định tại Nghị định này mua, thuê hoặc thuê mua theo cơ chế do Nhà nước quy định.

Các đối tượng và điều kiện được thuê nhà ở xã hội quy định tại Điều 53 của Luật nhà ở bao gồm:

1/ Đối tượng được thuê nhà ở xã hội là cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, công nhân làm việc tại các khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và các đối tượng khác theo quy định của Chính phủ.

2/ Người được quy định tại khoản 1 Điều này có thu nhập thấp và thuộc một trong các trường hợp sau đây thì được thuê nhà ở xã hội:

a) Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình và chưa được thuê hoặc mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;

b) Có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích bình quân trong hộ gia đình dưới 5m2 sàn/người;

c) Có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng là nhà ở tạm, hư hỏng hoặc dột nát.

Các đối tượng và điều kiện được thuê mua nhà ở xã hội được quy định theo Điều 54 của Luật nhà ở là :Đối tượng và điều kiện được thuê mua nhà ở xã hội là những trường hợp quy định tại Điều 53 của Luật này. Người được thuê mua nhà ở xã hội phải thanh toán lần đầu 20% giá trị của nhà ở thuê mua.

3/ Thuê mua nhà ở xã hội là việc người thuê mua nhà ở thanh toán trước một khoản tiền nhất định theo thỏa thuận trong hợp đồng, số tiền còn lại được tính thành tiền thuê nhà và người thuê mua phải trả hàng tháng hoặc trả theo định kỳ. Sau khi hết hạn thuê mua và người thuê mua đã trả hết tiền thuê nhà thì được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở đó.

4/ Thuê, mua nhà ở thương mại: Cá nhân thuộc đối tượng được vay hỗ trợ nhà ở nếu có nhu cầu vay vốn hỗ trợ nhà ở thì làm việc với các ngân hàng thương mại sau đây tại địa phương để đề nghị được vay vốn hỗ trợ nhà ở:

• Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam.
• Ngân hàng Thương mại cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam.
• Ngân hàng Thương mại cổ phần Công thương Việt Nam.
• Ngân hàng Thương mại cổ phần Ngoại thương Việt Nam.
• Ngân hàng Thương mại cổ phần Phát triển nhà đồng bằng sông Cửu Long.

Vậy nhà ở xã hội là gì? Nhà ở xã hội là một loại hình nhà ở thuộc sở hữu của cơ quan nhà nước (có thể trung ương hoặc địa phương) hoặc các loại hình nhà được sở hữu và quản lý bởi nhà nước, các tổ chức phi lợi nhuận được xây dựng với mục đích cung cấp nhà ở giá rẻ cho một số đối tượng được ưu tiên trong xã hội như công chức của nhà nước chưa có nhà ở ổn định, người có thu nhập thấp… và được cho thuê hoặc cho ở với giá rẻ so với giá thị trường.

Ở Việt Nam, nhà ở xã hội được định nghĩa là nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng cho các đối tượng được quy định của Luật Nhà ở thuê hoặc thuê mua (người thuê nhà ở sau một thời gian quy định thì được mua và được công nhận sở hữu đối với nhà ở đó) theo quy chế do Nhà nước quy định. Đây là chính sách có ý nghĩa xã hội lớn.

Đối tượng được mua nhà ở xã hội:

Đối tượng được ở nhà ở xã hội tùy theo quy định của các nước nhưng tựu trung lại thường là các viên chức nhà nước, người nghèo, người có thu nhập thấp.

Ở Việt Nam tất cả các đối tượng đã được quy định trong Luật Nhà bao gồm: Cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân hưởng lương từ ngân sách nhà nước, công nhân làm việc tại các khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, các đối tượng trả lại nhà công vụ mà có khó khăn về nhà ở.

Để được thuê hoặc thuê mua nhà xã hội những người thuộc diện kể trên còn phải bảo đảm các điều kiện:

• Có mức thu nhập bình quân hằng tháng của hộ gia đình không vượt quá 5 lần tổng số tiền thuê nhà ở xã hội phải trả hàng tháng (đối với căn hộ có diện tích tối đa 70m² sàn) và không thấp hơn 4 lần số tiền thuê nhà phải trả hằng tháng (đối với diện tích căn hộ có diện tích tối thiểu là 30m²) tính theo mức giá thuê do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.
• Đã có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích bình quân đầu người trong gia đình dưới 8m² sàn/người hoặc nhà ở tạm, hư hỏng, dột nát.
• Chưa có sở hữu nhà ở và chưa thuê hoặc chưa thuê mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước.

Đặc điểm nhà ở xã hội:

Quy mô, số lượng nhà ở xã hội tùy thuộc nhu cầu thuê và thuê mua của các đối tượng sinh sống trên địa bàn, phù hợp điều kiện kinh tế-xã hội của từng địa phương.

Ở Việt Nam, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm: Phê duyệt và công bố kế hoạch xây dựng, quy hoạch phát triển nhà ở xã hội, xác định cụ thể loại nhà ở, nhu cầu về diện tích nhà ở, cơ cấu căn hộ dành để cho thuê, cho thuê mua, cân đối cụ thể với các nguồn vốn đầu tư và cơ chế khuyến khích để kêu gọi đầu tư phát triển quỹ nhà ở xã hội.

Nguồn vốn phát triển nhà ở xã hội được hình thành từ tiền bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước trên địa bàn, trích từ 30% đến 50% tiền sử dụng đất của các dự án phát triển nhà ở thương mại và các dự án khu đô thị mới trên địa bàn (mức cụ thể do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh xem xét, quyết định), ngân sách địa phương hay huy động từ các nguồn vốn hợp pháp khác theo quy định của pháp luật và tiền tự nguyện của các tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước.

Theo quy định của pháp luật Việt Nam, nhà ở xã hội tại đô thị phải là nhà chung cư được thiết kế bảo đảm những tiêu chuẩn chung của pháp luật về xây dựng và có số tầng theo quy định sau đây:

• Tại đô thị loại đặc biệt phải là nhà năm hoặc sáu tầng
• Tại các đô thị loại 1, loại 2, loại 3, loại 4 và loại 5 phải là nhà không quá sáu tầng.
• Diện tích mỗi căn hộ không quá 70m² sàn và được hoàn thiện theo cấp, hạng nhà ở nhưng không thấp hơn 30m² sàn.
• Nhà ở xã hội phải bảo đảm các tiêu chuẩn hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy định của từng loại đô thị.

Việc thuê mua nhà ở xã hội được pháp luật quy định như thế nào ?

Điều 52 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật nhà ở năm 2014 quy định về các đối tượng và điều kiện thuê mua nhà ở xã hội , cụ thể như sau:

“Điều 52. Đối tượng và điều kiện thuê, thuê mua nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước

1. Người được thuê, thuê mua nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước phải thuộc các đối tượng quy định tại Khoản 1 Điều 50 của Luật Nhà ở.

Đối với đối tượng là học sinh, sinh viên quy định tại Khoản 9 Điều 49 của Luật Nhà ở (sau đây gọi chung là sinh viên) thì chỉ được thuê nhà ở trong thời gian học tập. Trường hợp không có đủ chỗ ở để bố trí theo yêu cầu thì thực hiện cho thuê theo thứ tự ưu tiên, gồm sinh viên là con gia đình thuộc diện chính sách, diện hộ nghèo, cận nghèo theo quy định của Nhà nước; sinh viên vùng sâu, vùng xa, ngoại tỉnh; sinh viên học giỏi; sinh viên học năm đầu tiên.

2. Trường hợp thuê nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước thì phải đáp ứng điều kiện về nhà ở, cư trú và thu nhập theo quy định tại Khoản 1 Điều 51 của Luật Nhà ở; trường hợp đã có nhà ở thuộc sở hữu của mình thì phải có diện tích bình quân trong hộ gia đình dưới 10 m2 sàn/người.

Trường hợp thuộc đối tượng quy định tại Khoản 10 Điều 49 của Luật Nhà ở thì không áp dụng điều kiện về thu nhập nhưng phải thuộc diện chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở.

3. Trường hợp thuê mua nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước thì phải đáp ứng điều kiện quy định tại Khoản 2 Điều này và phải thanh toán ngay lần đầu số tiền thuê mua bằng 20% giá trị của nhà ở thuê mua; nếu người thuê mua đồng ý thì có thể thanh toán lần đầu số tiền bằng 50% giá trị của nhà ở thuê mua.

Mức lãi suất ưu đãi và thời hạn cho vay khi mua Nhà ở Xã Hội

Trên đây là bài viết Thongtincanho.vn cung cấp để quý khách hàng Phân biệt được nhà ở thương mại và nhà ở xã hội. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn để được giải đáp. Rất mong nhận được sự hợp tác!